Какие сложности могут возникнуть при попытке продать квартиру с самовольной перепланировкой и чем такие «улучшения» грозят покупателям?

Кухня-гостиная, арка вместо двери, рабочее место, организованное в лоджии, – подобными переделками в квартирах сейчас, пожалуй, трудно кого-либо удивить.

В стремлении организовать жилое пространство как можно удобнее и рациональнее сносятся стены, расширяются и переносятся дверные проемы, объединяются (а иногда в вовсе исчезают со старого места и появляются в противоположной части квартиры) туалет и ванная. «Наши деньги» решили разобраться, чем перепланировка грозит продавцам и покупателям таких квартир, сколько времени и денег требуется на согласования, всегда ли они возможны и что изменилось в этом процессе с 1 января 2013 года.

1. Что считать перепланировкой?

Согласно Жилищному кодексу перепланировкой считаются любые изменения конфигурации помещения. Они требуют внесения корректировок в документ, описывающий данное жилое помещение. До недавнего времени таким документом являлся технический паспорт, который можно было получить в районных ПИБах (проектно-инвентаризацинных бюро). С 1 января 2013 года место технического занял кадастровый паспорт (см. врезку). В нем указаны: стены, перегородки, проемы, окна, расположение сантехнического оборудования, инженерные стояки и кухонные плиты. Изменения в паспорт требуется вносить и при переоборудовании жилого помещения. Об этом более подробно написано в Постановлении Госстроя №170.

Суммируя все сказанное в законодательстве, можно составить список «переделок» в квартире, из-за которых, как бы забавно это ни звучало, можно попасть в настоящую переделку: 0 перенос дверных проемов, изменение конфигурации/заполнения дверных проемов (была дверь – стала арка, дверной проем стал шире/уже); 0 снос и перенос межкомнатных перегородок и изменение границ жилых помещений (даже на 1 сантиметр!); 0 объединение ванны и туалета; 0 перенос ванны и туалета, изменение их границ; 0 установка электроплиты вместо газовой.

Однако перепланировкой не будет считаться, например, косметический ремонт помещений, в том числе с заменой оконных и дверных блоков, если размеры проемов при этом остаются прежними, разборка встроенной мебели (шкафов, антресолей), замена (без изменения места установки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. То есть поставить в ванной душевую кабину можно, никого об этом не уведомляя.

2. Чем грозит продажа квартиры с несогласованной перепланировкой?

Право собственности на квартиру может быть передано, как при узаконенной, так и при неузаконенной пере планировке. В последнем случае одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права необходимо подать документы и на внесение изменений в сведения о жилом помещении в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Если это не будет сделано, Росреестр откажет в государственной регистрации, поскольку данные ЕГРП и данные паспорта на квартиру (если он «свежий») не будут совпадать. Впрочем, если в квартире не изменены границы помещений (то есть переделка несущественная, например только расширен дверной проем), то в ЕГРП ничего сообщать не нужно. Если же при перепланировке изменены внешние границы жилого помещения, то внесение изменений в ЕГРП необходимо, причем такая перепланировка в любом случае должна быть узаконена перед продажей (см. ниже). Непосредственно в процессе сделки можно заключить с покупателем дополнительное соглашение, где будет отражена перепланировка, и сделать ему «скидку» на сумму, которая может уйти на ее узаконивание. Разумеется, для оценки суммы лучше пригласить специалистов (юриста и строительного эксперта). Возможно, конечно, что покупатель на такие условия не согласится, и перепланировку придется все же узаконить до продажи недвижимости.

Если вы умолчите о перепланировке, а потом на нового собственника будет подан иск в суд, то вполне вероятно, что он захочет (и в ряде случаев сможет) также в судебном порядке признать заключенный договор купли-продажи недействительным, ибо вы как продавец скрыли существенные факты о товаре. Впрочем, такой исход возможен, если, например, затраты на узаконивание перепланировки или приведение квартиры в первозданный вид будут действительно существенными по сравнению со стоимостью жилья.

3. Могут ли возникнуть проблемы при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой?

При покупке без использования кредитных средств вопрос перепланировки продавец и покупатель решают между собой: для регистрации сделки достаточно имеющегося паспорта на квартиру, даже если он сделан давно. Впрочем, если перепланировка действительно серьезная, новый собственник принимает риски на себя: при определенном раскладе от него могут потребовать либо узаконить перепланировку, либо привести квартиру в первозданный вид. При покупке квартиры в ипотеку есть опасность, что банк не одобрит выдачу кредита, зная о перепланировке.

Спасти ситуацию может гарантийное письмо заемщика-покупателя с указанием срока, в течение которого он устранит перепланировку или узаконит ее. Но отношение к перепланировкам у разных банков может отличаться. Некоторые из них помимо истребования всевозможных документов на квартиру и даже поэтажных планов здания могут прислать к вам собственного оценщика – он досконально проверит соответствие планировки жилья кадастровому паспорту (не исключено, что банк попросит заказать «свежий» документ). Впрочем, ничего подобного может и не случиться – нужно интересоваться требованиями и технологией работы конкретного банка.

4. Как согласовывается перепланировка?

В идеале согласовывать пере планировку нужно до того, как она сделана. В Петербурге этим занимаются Межведомственные комиссии (МВК) районных администраций. Согласно Жилищному кодексу необходимо заказать в специализированной проектной организации проект перепланировки, где будут отражены все намеченные вами изменения в квартире. Затем следует отправиться в МВК, имея на руках этот проект; заявление, форму которого утверждает МВК; правоустанавливающие документы на квартиру (и их нотариально заверенные копии); кадастровый паспорт и письменные и заверенные согласия всех членов семьи, проживающих в квартире.

Если жилье расположено в здании-памятнике, то придется получить заключение соответствующего органа, в Петербурге этим занимается комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Документы помимо этого списка требовать не должны! Решение согласовать или отказать в согласовании перепланировки МВК должна вынести в течение 45 дней, в нем указываются сроки проведения работ. О завершении переделки тоже нужно доложить в МВК, которая примет работы и направит акт в ГУИОН для подготовки нового кадастрового паспорта.

5. Чем грозит самовольная перепланировка?

Любая перепланировка, не согласованная до того, как была сделана, или же произведенная с отступлением от проекта, считается самовольной. По Кодексу РФ об административных правонарушениях это карается штрафом – 2–2,5 тыс. рублей, кроме того, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в установленный МВК срок. Иначе по иску районной администрации и согласно статье 29 часть 5 ЖК РФ может быть принято решение о продаже помещения с публичных торгов. Собственнику выплатят вырученные деньги, но за вычетом суммы, которая пойдет на устранение последствий перепланировки. Но такой сценарий возможен, если районная администрация узнает о вашей перепланировке (например, пожалуются соседи, чьи интересы вы ущемили, – см. врезку).

6. Что делать, если произведена самовольная перепланировка?

Самовольную перепланировку можно узаконить в судебном порядке – до того, как к вам придет представитель районной администрации и пригрозит иском. Если это уже случилось, можно подать встречный иск – о сохранении помещения в перепланированном состоянии. В рамках процесса (свои права можно отстаивать самостоятельно или привлечь специализированные юридические фирмы) проводится судебная строительно-техническая экспертиза. Она должна подтвердить, что ваша перепланировка не угрожает безопасности здания и не нарушает права третьих лиц. Если эти требования соблюдены, решение суда о законности такой перепланировки станет основанием для получения нового кадастрового паспорта квартиры.